「実際にうちの借地権を不動産会社に買い取ってもらう場合、どんな順番で手続きが進むのだろう？」「地主さんにはどのタイミングで話をすればいい？」
前回の記事では、売却時にかかる印紙税や地主さんへの譲渡承諾料の相場について解説しました。
連載第9回となる今回は、不動産会社へ借地権の買取（売却）を依頼したあとの「具体的な5つのステップ」について分かりやすく解説します。
全体の流れをはじめに把握しておくことで、焦ることなく計画的に手続きを進められるようになります。
■ 宗教法人に関する借地権買取の基本的な5ステップ
宗教法人が不動産会社へ売却を依頼する場合、一般的には以下のような手順で進んでいきます。
①専門会社へ査定を依頼する
②地主さんから売却の承諾（譲渡承諾）をいただく
③不動産会社と売買契約を結ぶ
④地主さんから「譲渡承諾書」を受け取る
⑤権利の引き渡しを正式に行う
それぞれのステップで注意すべきポイントを見ていきましょう。
①専門会社へ査定を依頼する
まずは、宗教法人の借地権がいくらになるのか、不動産会社に査定を依頼することから始まります。このとき、必ず複数の会社に依頼して査定額や対応を比較することが大切です。1社だけでは、提示された金額が適正かどうかの判断が難しいためです。
また、借地権の査定は一般的な不動産（所有権）とは異なる特殊な評価基準で行われます。そのため、普通の不動産屋さんではなく、「借地権の取引や買取実績が豊富な専門会社」を選ぶことが、その後の売却をスムーズに進める最大の秘訣です。
②地主さんから売却の承諾（譲渡承諾）をいただく
ここが借地権売却における最大の山場です。不動産会社と正式な売買契約を結ぶ前に、必ず土地の持ち主である地主さんへ足を運び、売却の許可（譲渡承諾）をもらう必要があります。
この段階で、地主さんには以下の内容を記載した「譲渡承諾書」を発行してもらえるようにお願いをします。
●譲渡の条件
●譲渡承諾料の具体的な金額
●譲渡を行う予定日
●地主さんの署名と押印
「書類の発行に時間がかかって売却がストップしてしまった」という事態を防ぐため、あらかじめ提出の期日を優しくお伝えしておくのがコツです。もし地主さんとの交渉や切り出し方に不安がある場合は、借地権の知識を持つ不動産会社や、司法書士などの専門家に同席してもらうと安心です。
③不動産会社と売買契約を結ぶ
地主さんから口頭や書面で売却の合意が得られたら、買い手となる不動産会社と「売買契約」を結びます。後々のトラブルを未然に防ぐため、以下の項目は契約前に必ず細かくチェックしてください。
●売買代金の額と、その支払い方法（いつ、どのように支払われるか）
●手続きを完了させる決済日と、実際の引き渡し日
●契約不適合責任の有無について
●万が一、途中でキャンセルになった場合の解除条件や違約金のルール
少しでも腑に落ちない点や不明な言葉がある場合は、そのままにせず、専門知識を持つ不動産会社や司法書士に相談して100%納得した上でハンコを押しましょう。
④地主さんから「譲渡承諾書」を受け取る
地主さんから、正式に署名・押印された「譲渡承諾書」を回収します。この書類は、地主さんが第三者への権利譲渡を法的に認めたことを証明する極めて重要な書類ですので、売買契約書と一緒に大切に保管してください。
なお、どうしても売買契約の日までに地主さんの書類発行が間に合わないというケースも想定されます。その場合は、地主さん・買主（不動産会社）・売主（貴法人）の三者間で事前に「覚書（おぼえがき）」などを交わしておくことで、譲渡の合意があった証明として代用し、手続きを前に進めることができます。
⑤借地権を引き渡す
最終段階として、借地権（および建物の所有権）を不動産会社へ正式に引き渡します。一般的には、司法書士、金融機関担当者が集まり、代金の決済と登記申請の手続きを同日に一気に行います。
教会や寺院の建物が建っている場合は、建物の所有権移転登記や、その年の固定資産税の精算（日割り計算）なども同時に発生しますが、これらの複雑な実務手続きは基本的に担当の司法書士がすべて代行してくれますのでご安心ください。
★ 当協会から宗教者様へのアドバイス
借地権の買取手順の中で、宗教者様が最も神経を使われるのがやはり「②地主さんへの相談と承諾」のステップです。長年お世話になった地主さんへ「実は借地権を売りたくて……」と切り出すのは、心理的にも大きな負担がかかるものです。
また、宗教法人様の場合は、売買契約の前に一般的な手続きよりも確認すべきポイントが多く存在します。
「地主さんに怪しまれずに、自然に話を切り出すにはどうすればいい？」「法人の手続きとして、何から準備を始めれば失敗しない？」
そんな疑問や不安をお持ちの宗教者様は、ぜひお気軽に当協会の公式LINEへご連絡ください。宗教法人の特殊な事情と借地権の実務の双方に精通したスタッフが、最初の一歩から引き渡しの瞬間まで、ストレスなく進められるよう親身にバックアップいたします。（初回相談無料。支援協会が複数社の査定を取得代行もいたします）
▶ 「一般社団法人 宗教者支援協会」
公式LINE：https://lin.ee/jh0t0nR
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