不動産の遺贈は要注意！「みなし譲渡所得税」の落とし穴と申告期限【宗教法人への遺贈と税金その3】

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前回の【その2】では、宗教法人へ財産を遺贈した際の「相続税の基本的な影響」や「みなし個人課税」について解説いたしました。

連載第3回となる今回は、特にトラブルになりやすい「土地や建物などの不動産（譲渡資産）を宗教法人へ寄付・遺贈した際に発生する税金（みなし譲渡所得税）」の注意点について、専門家の視点から分かりやすく紐解いていきます。

■ 1. 「現金」と「不動産」で大きく異なる税金の仕組み
お世話になった神社仏閣へ財産を遺す際、「何を寄付するか（現金か、不動産か）」によって税務上の取り扱いが全く異なります。

●現金の遺贈・寄付の場合
現金を受け取った側（宗教法人）には、原則として相続税や贈与税は発生しません。渡す側にも特別な税金はかからず、非常にシンプルです。

●不動産（土地・建物）の遺贈・寄付の場合
不動産などの価値が変動する資産を寄付する場合、「寄付した側（故人・被相続人）」に税金がかかるという意外な落とし穴が存在します。

■ 2. 売っていなくても税金がかかる！？「みなし譲渡所得」とは
通常、不動産を売却して利益（購入時よりも値上がりした分）が出たときには「譲渡所得税」が課税されます。

しかし、税法のルールでは、「個人から法人へ不動産を寄付したときは、その時点の時価で売却したものとみなす」という規定（みなし譲渡所得）があります。

●どのような場合に税金が発生する？
・不動産の価値が上がっている場合（含み益がある場合）
購入時（または取得時）の価格よりも、寄付した時点の時価が高くなっている場合、その値上がり益に対して譲渡所得税が課税されます。
・不動産の価値が下がっている場合（値下がりしている場合）
購入時よりも価値が下落している場合は、利益（譲渡所得）が出ていない扱いになるため、税金を納める必要はありません。

■ 3. 生前寄付と遺贈で異なる「申告期限」の注意点
不動産の値上がり益（含み益）に対して税金が発生する場合、手続きの期限に厳格なルールが定められています。

● 生前に寄付（贈与）した場合
寄付を行った翌年の確定申告期間（2月16日〜3月15日）までに、ご本人が税務署へ申告・納税を行います。

● 遺言などで遺贈（死後に寄付）した場合
ここが最大の注意点です！故人が亡くなった日の翌日から「4か月以内」に申告手続きを行う必要があります。

■ 4. 【簡単な比較】不動産遺贈時の税金ポイントまとめ
複雑な税金関係をシンプルにまとめると以下のようになります。
①現金の寄付 ➡︎ 寄付側に譲渡所得税はかからない
②不動産（値下がり）の寄付 ➡︎ 利益が出ていないため譲渡所得税はゼロ
③不動産（値上がり）の寄付 ➡︎ 時価で売ったとみなされ、値上がり益に譲渡所得税がかかる
※遺贈の場合は「死亡翌日から4か月以内」に申告手続きが必要！

■ まとめ：不動産の遺贈は事前のシミュレーションが不可欠
「不動産を寄付しただけなのに、思わぬ税金が発生して遺族が困惑してしまった…」というケースは実務でも少なくありません。

不動産を宗教法人へ遺贈することを検討されている場合は、あらかじめその不動産の取得費（購入時の価格）や現在の時価を把握し、税理士等の専門家へ事前に相談・シミュレーションを行うことが極めて重要です。

次回【その4】では、これらの税金を非課税にできる「特別の特例制度」とその厳しい適用条件について詳しく解説いたします。

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