「契約書に『定期借地』って書いてあるけれど売却できる？」「大昔から借りている土地の権利はどうなるの？」
これまでの記事では、借地権の基本的な仕組みや「地上権・賃借権」の違いについて解説してきました。連載第4回となる今回は、借地権の「契約のルール（法的な形態）」に注目してみましょう。
借地権は、いつ、どのような条件で契約したかによって「普通借地権」「定期借地権」「旧借地権」の3種類に分かれます。それぞれの特徴と、売却時に押さえておくべきポイントを分かりやすく解説します。
■ ① 普通借地権（新法借地権）
普通借地権は、1992年（平成4年）に施行された新しい法律（新借地借家法）に基づいて設定される、現代において最も一般的な借地権です。土地を借りる側（借地人）の権利が強く保護されているのが特徴です。
主な特徴は以下の通りです。
●最初の契約期間：30年以上で設定されます。
●契約の更新：地主さんに更新を拒否する「正当な理由」がない限り、自動的に更新されます。
●建物買取請求権：契約が終了する際、地主さんに建物を時価で買い取るよう請求できます。
●権利の主張（対抗要件）：建てた建物の登記をすることで、第三者に権利を主張できます。
●相続・売却：次の世代へ相続でき、地主さんの承諾を得れば第三者への売却（譲渡）も可能です。
長期にわたって安定した土地利用ができるため、借りる側に非常に有利な条件となっています。
■ ② 定期借地権
定期借地権は、1992年の法律改正で新しく誕生した契約形態です。最大の特徴は、あらかじめ「契約期間」が明確に決まっており、期間が満了した後の更新が一切ないという点です。
具体的な特徴と注意点は以下の通りです。
●契約期間：一般の住宅用は50年以上（事業用であれば30年以上）と長く設定されます。
●契約更新：原則として更新はできません。
●期間満了時：契約が終わったら、建物を解体・撤去して土地を更地に戻し、地主さんに返還します。
●毎月の地代：普通借地権に比べると、比較的安く抑えられているケースが多いです。
●強い保護：契約期間中については強く保護される権利があります。
定期借地権であっても期間内なら売却は可能ですが、「契約の残り期間（残存期間）」が少なくなればなるほど、売却価格が大きく下がってしまう傾向にあります。
■ ③ 旧借地権
旧借地権とは、1992年（平成4年）の法改正よりも「前」に設定された昔からの借地権のことです。実は、歴史のあるお寺や教会の多くが、この旧借地権で契約を結んでいます。現在の法律（新法）とは異なる保護を受けていて、借りる側の権利が強力に守られているのが特徴です。
特有の強力な権利内容は以下の通りです。
●不動産市場における非常に高い財産価値
●圧倒的に強い法的保護
●建物の再築（建て替え）に関する許認可の請求権
●比較的安価に据え置かれた地代設定
現在でも非常に価値の高い「旧借地権」ですが、何分古い契約であるため、売却時には「当時の契約書が紛失している」「名義人が先代のままである」など、権利関係の整理や書類の整備に特別な注意が必要です。
★ 当協会から宗教者様へのアドバイス
「うちの教会は昭和の時代から土地を借りているけれど、どの借地権になる？」と思われたら、高確率で一番有利な「旧借地権」に該当します。手放す際、非常に高い価値がつく可能性がありますので、やはり事前の解体や無償返還は絶対に避けるべきです。
とはいえ、古い借地権ほど地主さんとの間で書類が曖昧になっていたり、感情的な問題が絡みやすかったりするのも事実です。
「まずは過去の契約内容をプロに確認してほしい」という宗教者様は、トラブルを未然に防ぐためにも、ぜひ一度当協会にご相談ください。専門家チームが書類の確認からサポートいたします。まずは公式LINEからお気軽にお声がけください。（相談無料）
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