「地主さんの許可がなくても売却できる借地権があるって本当？」「うちの契約はどちらの種類になるのだろう……」
前回の記事では、借地権が法律で守られた立派な資産であり、売却が可能であるという基本をお伝えしました。続く今回は、実際に売却を進めるうえで極めて重要になる、借地権の「2つの種類」について解説します。
実は、借地権には大きく分けて「地上権（ちじょうけん）」と「賃借権（ちんしゃくけん）」があり、どちらの契約になっているかによって、売却時の手続きや地主さんへの対応がガラリと変わるのです。
■ 借地権の「地上権」と「賃借権」それぞれの特徴
これら2つの権利は法律上の性質が大きく異なり、売却の難易度や地主さんの承諾が必要かどうかも変わってきます。それぞれの特徴を分かりやすくまとめました。
① 地上権（ちじょうけん）
●法律上の性質：物権（土地を直接支配する非常に強い権利）
●売却時の地主の承諾：【不要】地主さんの許可なく、自分の意思で自由に売却できます。
●登記（国への登録）：単独での登記が可能です。
●一般的な地代：賃借権に比べると、相場より高めになる傾向があります。
●売却のしやすさ：地主の承諾がいらないため、比較的スムーズに進めやすいです。
② 賃借権（ちんしゃくけん）
●法律上の性質：債権（地主さんを通じて土地を借りる権利）
●売却時の地主の承諾：【必要】原則として、地主さんの承諾がないと売却できません。
●登記（国への登録）：原則として不可（地主さんの協力・承諾が必要です）。
●一般的な地代：標準的な価格であることが多いです。
●売却のしやすさ：地主さんとの交渉が必要になるため、やや複雑になります。
このように、もし貴宗教法人の契約が「地上権」であれば、地主さんに拒否されても法律上は自由に売却を進めることができます。一方で、「賃借権」であるケースは地主さんとの丁寧な交渉や、承諾を得るための手続きが必要不可欠となります。
まずはご自身の宗教法人がどちらの権利で契約されているかを正しく把握することが、トラブルのない売却への第一歩です。
これらは過去に交わした契約書の内容を確認するか、法務局で不動産の登記簿を取得することで確認できます。
★ 当協会から宗教者様へのアドバイス
「古い契約書しか残っていなくて、どちらの種類なのかさっぱり分からない」「登記簿の読み方が難しくて判断ができない」という宗教者様もご安心ください。
大切な財産を正しい方法で守り、次のステップへ進めるために、当協会が契約書や登記簿の確認から丁寧にお手伝いいたします。
「まずはうちの契約の種類を調べてほしい」といった段階のご相談でも大歓迎です。具体的な行動を起こして地主さんとの関係をこじらせてしまう前に、まずは公式LINEからお気軽にご相談ください。（初回相談は無料です）
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