「借地権が高く売れたら、そのぶん税金もたくさんかかるの？」「売却時にはどんな費用を準備しておけばいいのだろう……」
前回の記事では、国税庁の基準をもとにした「借地権の売却価格の計算方法」について詳しく解説しました。
連載第7回となる今回は、実際に売却した際、手元にいくら残るかを左右する「発生する税金や費用」について解説します。
あとから「想定外の出費で困った」ということにならないよう、あらかじめ全体の仕組みを頭に入れておきましょう。
■ 借地権の売却時にかかる主な税金・費用
借地権を買い取ってもらう（売却する）際には、主に以下のような税金や諸費用が発生します。
●譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）
●印紙税（いんしぜい）
●譲渡承諾料（じょうとしょうだくりょう）
今回は、この中で「譲渡所得税」の仕組みについて詳しく見ていきましょう。
■ 利益に課税される「譲渡所得税」とは？
借地権を売却したことによって利益（まとまった収入）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金が課せられます。この税金は、以下の計算式をもとに算出されます。
●【計算式】課税される利益 ＝ 売却額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
●【納税額】譲渡所得税額 ＝ 課税される利益 × 税率
■所有期間で「税率」がガラリと変わる
この譲渡所得税の最大のポイントは、その借地権を「何年間持っていたか（所有期間）」によって税率が2倍近く変わるという点です。法律では以下のように明確に区別されています。
●5年を超えて所有している場合（長期譲渡所得）：税率 20.315%
●5年以下しか所有していない場合（短期譲渡所得）：税率 39.63%
【具体的な税額の計算例】
たとえば、以下のような条件で借地権を売却できたケースを想定してみましょう。
●借地権の売却額：2,000万円
●取得費と譲渡費用の合計：800万円
●特別控除：なし
この1,200万円の利益に対して、所有期間ごとにどれくらいの税金（概算）がかかるかを比較します。
●【5年超（長期）の場合】：約244万円 の税額 （計算：1,200万円 × 20.315％）
●【5年以下（短期）の場合】：約476万円 の税額 （計算：1,200万円 × 39.63％）
＊参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
このように、売却するタイミングが「5年以下」か「5年超」かによって、国に納める税金に200万円以上の差が生まれることになります。そのため、売却の手続きをいつ進めるべきかは、時期を見極めて慎重に判断しなければなりません。
（※その他の費用である「印紙税」や「譲渡承諾料」の詳しい中身については、また次回の記事で詳しく解説します。）
★ 当協会から宗教者様へのアドバイス
「大昔からある教会だから所有期間は5年を余裕で超えているはず」という場合でも、宗教法人特有の事情を加味すべきケースがあります。
「うちの法人の場合、税金はどれくらいになりそう？」「できるだけ手元に資金を残して次の活動に活かしたい」という宗教者様は、ご自身だけで判断して進めてしまう前に、まずは宗教法人の実務に詳しい当協会へ一度ご相談ください。専門家が最適なアドバイスをいたします。（相談無料）
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